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物業管理行業未來將并購整合

物業管理行業未來將并購整合

唯學網 • 教育培訓

2016-6-14 13:16

物業管理

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每個房地產都離不開物業管理,有效的物業管理可以方便業主們的生活,因此,物業管理也需要與時俱進。花樣年收購萬達物業一事雖未塵埃落定,但已揭示出物業管理市場的大變局。分析認為,當前物管市場極為分散,未來將迎來一個并購整合的過程,不僅類似的收購還會出現,而且會造就物管巨頭。

物管市場提前進入整合期

隨著房地產行業的飛速發展,物業管理行業也隨之發展。根據中國指數研究院統計,自2008年至2014年,我國物業管理百強企業所管理的建筑面積由6.7億平方米增至17.5億平方米,復合年增長率為17.3%;所管理的物業個數由4300個增至9400個。

該機構認為,根據近3年年均復合增長率計算,全國未來3年物業管理市場容量將新增35億平方米。這無疑將形成一個龐大的市場。

中國物業管理協會會長沈建忠提供了另一個視角。他曾在年初向21世紀經濟報道記者表示,在中國人的家庭主要資產中,60%是不動產,20%-30%是金融資產。從全國范圍來看,共有16萬個社區,7.5億居民,250多億平方米的不動產。但由于物業管理需要精細化,且盈利能力欠佳,因此與房地產市場相比,物業管理市場的發展相對滯后,且仍處于高度分散狀態。

根據中國指數研究院統計,截至2014年底,中國物業管理行業中合計有超過7萬家公司,但僅有不到20家公司的合約管理面積超過5000萬平方米。具體來看,物業管理公司可主要分為兩類,一類具有房地產開發商背景,并在很大程度上受益于母公司充足的物業資源,占總數比例約80%;另20%則為獨立的物業管理公司。

這兩種模式都催生出規模相對較大公司。如2015年10月在香港上市的中海物業,旗下約有90%的管理面積來自于中海自身開發的物業,10%來自外部項目。2015年11月在香港上市的物管公司中奧到家,幾乎100%的在管面積都來自其他開發商項目。

在此之前,花樣年旗下的彩生活服務集團在2014年6月登陸資本市場,成為第一家在港上市的物管公司。截至2015年底,彩生活的總合約管理面積達3.22億方,居行業首位。此外還有東光股份、開元物業、嘉寶股份等公司分別在新三板上市。

但該行業的集中度仍被認為遠遠不夠,并購整合將成為未來一段時間的趨勢。

中信建投將社區O2O市場的發展分為4個階段。其中,2014年到2016年是市場探索期,企業會陸續涉足該領域;2017年到2019年是市場啟動期,市場優勝劣汰,“跑馬圈地”即在這一階段展開;2020年以后,該市場將分別進入高速發展期和應用成熟期。

目前看來,并購階段已經提前到來。今年5月,西南某家房地產公司旗下的物管公司,就曾在業內尋找并購機會,并表露出將該項業務做大做強,甚至單獨上市的想法。

按照上海易居研究院研究總監嚴躍進的觀點,做物業管理,規模化經營非常關鍵。相比于做大規模,樹立行業權威,“小打小鬧”的經營成本很高,盈利愈加困難。因此,大的物業公司并購小房企的物業項目,會成為后續的主流模式。

O2O成主要贏利點

這便涉及到物業管理面臨的另一個問題——盈利。在近日的2016年龍湖地產股東會上,董事長吳亞軍就直言:“我不認為物業公司現有的模式未來會非常賺錢,我覺得它的問題還是蠻多的。”

在吳亞軍看來,目前物業公司模式中,人工成本占到了75%,且每年還在上漲,但物業費的收入卻具有非常大的剛性,很多項目七八年物業費都漲不了一成。“物業公司按照既定模式往前擴張是危險的,必須要通過變革來實現成本的降低。”吳亞軍說。

有分析認為,萬達之所以將物業管理業務出售,除因為其并非萬達的核心業務之外,還出于物業管理難以實現盈利的考慮。

有券商人士向21世紀經濟報道記者指出,資本市場對物管概念仍然較為歡迎,但態度已經趨于謹慎。其最關心的問題在于商業模式,包括盈利模式、財務報表、發展前景等實際問題。但在現實中,大部分物管企業并未形成可持續的盈利模式。

申萬宏源的報告指出,即使在大型物管公司之間,利潤率也存在顯著差異。彩生活在2015年的毛利率為55%,而同期中奧到家僅為33.3%。該機構指出,這種差異主要來源于物業管理費的兩種不同收取方式--酬金制和包干制。

申萬宏源指出,當按照酬金制收取時,可將物業費按一個預先厘定的百分比率(通常為10%)記作收益,并以余下管理費用支付開支,因此毛利率通常接近100%;若以包干制進行收取,則需要將收取的物業費全額記作收益,并將從中支付的開支作為直接經營開支,因此毛利率水平取決于公司的議價能力和成本控制能力。

在實踐中,絕大多數公司傾向于采用包干制收費。而彩生活則主要以酬金制方式收取費用。

但在利潤來源方面,如吳亞軍所說,傳統的物業管理利潤微薄,盈利前景不佳。目前普遍的做法是,借助大數據技術,以社區O2O的形式來實現增值。

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